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焦點 | 重磅!西部大開發戰略再升級 恒大碧桂園萬科等頭部房企踩對風口

信息來源:          發布日期:2020-05-21

原創 中房報 中國房地產報  昨天 中房報記者 高拯坤 | 北京報道

      時隔20年,西部大開發戰略再升級。517日,《中共中央國務院關於新時代推進西部大開發形成新格局的指導意見》(以下簡稱“意見”)發布,這個共7大點36條超1萬字的意見一下子將占全國總麵積71.4%的區域升華。

      西部大開發始於2000年,範圍包括12個省、自治區、直轄市,以及3個自治州;區域總麵積達685萬平方公裏,約占全國的71.4%,總人口約占全國的25%GDP總和占全國的20%左右。

      從各種條件來看,西部是我國發展的一顆重磅棋子;一些行業也將迎來風口。如雖然這份意見通篇隻字未提房地產,但對於地產行業來說這無疑是巨大利好,單從城鎮化水平來看,目前西部地區較低,根據各地統計公報,2019年,西部12個省份中,除了重慶(66.8%)和內蒙古(63.4%)外,其餘10個省份均低於60.6%的全國平均水平,其中有4個省份的城鎮化率甚至低於50%,包括西藏(31.5%)、甘肅(48.49%)、雲南(48.91%)和貴州(49.02%)。數據背後隱現著發展機會。

      實際上,有長遠目光的房企早已經踏上西部發展快車。統計數據顯示,頭部房企青睞西部地區程度愈發加劇,不僅開發運營項目數量龐大,占其全國總項目比例也十分驚人,接近總量的1/5。具體來看,按西部地區項目數量來看,碧桂園以309個位居第一;恒大、萬科以189個、119個位列第二第三;其次是融創,數量達到88個。最受房企歡迎的西部城市是重慶、成都和西安,在這些城市房企布局項目最多,規模最大。對市場的看好是房企熱衷布局西部的原因。早在幾年之前,萬科董事會主席鬱亮就公開表示自己看好中西部地區未來發展,甚至直言“成都已是萬科中西部發展門戶和總部”;表態“融創從來不考慮東部西部”的孫宏斌也正在用實際行動駁斥以往言論。在更深層次上,受益於加速推進的西部大開發戰略,這片曾經封閉落後的廣袤區域正崛起成為中國新增長極,加之利好政策頻出,將給當地房地產行業注入一劑強心針。

      頭部房企1/5項目在西部一些房企早已布局西部。據中國房地產報記者不完全統計,頭部房企中絕大多數都已在西部地區落地生根,不僅開發運營項目數量龐大,其占全國總項目比例也十分驚人,接近總量的1/5。按項目數量來看,碧桂園以309個位居第一;恒大萬科分別以189個、119個位列第二第三;其次是融創,數量達到88個。按西部項目占全國項目的比例來看,陽光城高達23.7%位居第一;恒大21.7%位列第二;融創緊隨恒大之後,以21.6%位列第三;其次是萬科、碧桂園,分別占比為19.8%17.9%。頭部房企中,綠城中國西部項目數和占比較少,分別為13個和0.86%;其次是保利集團,西部項目數和占比分別為42個和1.4%。總體來看,10家頭部房企在全國項目總數達到了5148個,西部項目數為915個,後者占前者比例為17.1%

      來自中指研究院去年年底發布的數據與上述統計相佐證。據該機構統計,50強房企中,進入西部城市數量最多的10家企業被碧桂園、恒大、金科、融創等占據。其中,碧桂園共進入西部68個城市,遙遙領先其他企業。在西部起家的頭部房企中金科進入西部城市最多,共計28個。

      就項目落地時間來看,恒大、萬科、碧桂園擴張速度相對較快,中海最為特殊,布局周期幾乎是最漫長的。中指研究院分析指出,在一城一策、因城施策背景下,區域市場表現深度分化。西部地區,尤其是熱點城市及城市群正成為熱點投資區域,變身為房企布局新的主戰場。在激烈的市場競爭中,西部房企整體競爭力不斷得到磨煉和提升,以金科集團為代表的西部房企與西部崛起一道,正在發展成為全國布局大型開發商。

      “新冠肺炎疫情衝擊隻是短時間的,現在已經全麵複工。”在談及西部樓市時,成都某品牌房企的一位營銷負責人向中國房地產報記者表示,雖然外來的品牌房企勢必會與本地房企產生競爭關係,但是從樓市的長遠發展來看,二者是相輔相成的關係,互為支撐。外來房企會逐漸適應在西部城市發展,西部房企也會因外來房企的進入而不斷地提升產品品質,這是好事。他還坦言,就目前的各方形勢來看,房企們對西部市場信心很足。他現在最關心的問題有兩個,一個是基礎設施和相關配套的完善,這是房價的支撐;另外一個,就是當地政府對樓市政策的把控,“希望政策鬆緊適度,盡量鬆一些,這樣房企的日子會好過一些。但太過放鬆也不行,太鬆了樓市就會亂,這是誰也不希望見到的。”

新西部的無限潛力頭部房企對西部市場特別是西部核心城市的青睞很大程度上與西部地區獨特的發展態勢有關。在經濟增速方麵,西部地區近些年的經濟增長速度總體上已經快於東部和中部地區,在2018年全國經濟增速前10名中,西部12個省區市就占據了6個名額。在國家“十三五”規劃提出重點建設的19個城市群中,有9個位於西部地區,其中成渝城市群作為西部地區最大的城市群,經濟總量已從2014年的3.76萬億元增長至2018年的近6萬億元,增速在全國城市群中位居前列。人口方麵,2011-2018年,重慶、成都、西安常住人口年均增量分別為27.1萬、15.1萬、11.4萬,位於國內各城市前列。市場主體規模和產業方麵,2018年西安、成都新增市場主體數量均達到54萬戶,在全國主要城市中並列第一;重慶的這一數據為41萬戶。城鎮化方麵,雖然西部整體城鎮化率較低,但是西部重點城市除南寧、重慶(直轄市)外城鎮化率均超過70%,成都、貴陽、昆明、蘭州等省會的城鎮化率超出各自省份平均水平的20%以上。2019年三季度,西安、成都和重慶的GDP增速分別為6.7%8.1%6.3%,在全國主要城市中仍位居前列。

20198月,國家發改委就曾印發《西部陸海新通道總體規劃》,提出要深化西部地區陸海雙向開放,進一步促進西部城市間協同發展。這些發展的紅利將支撐西部城市加速發展,雖然西部城市產業質量還有待提升,但是其經濟的活力和潛力已經達到了一個史無前例的高度上。

“西部地區老少邊窮等特殊類型地區集中,是社會主義現代化建設的難點和重點區域,意見以深化市場化改革、擴大高水平開放為兩大抓手,推動形成大保護、大開放、高質量發展的新格局。”518日,國家發改委國土開發與地區經濟研究所國土規劃研究室主任黃征學在接受中國房地產報記者采訪時明確表示,當前國內外經濟發展環境發生重大變化,西部大開發已經站在了新的曆史起點上。

黃征學還表示,西部地區主要城市經濟集聚能力強。從新經濟和新動能分布看這些城市集聚還將持續。針對意見中加大對西部地區土地政策的支持力度,黃征學分析說,根據最新增強土地利用年度計劃管理靈活性的要求,土地利用年度計劃指標將更多向有發展優勢、發展潛力的地區傾斜,房企在這些地區拿地將更容易一些。但是,要注意西部地區內部的城市分化比較嚴重,經濟發展水平高的地區將擁有更多的機會,這裏是企業投資需要關注的重點。

“國家的城市群戰略,以及近期密集出台的西部大開發新政,使得西部區域的戰略地位再一次提升,國家層麵的資源傾斜將帶動西部區域加速發展。隨著交通網絡的進一步完善,西部核心城市人口加速聚集、產業蓬勃發展,給城市發展注入了底層動力,對核心城市房地產市場發展形成了良好的托底,也是核心城市房地產市場在疫情過後的複蘇節奏較快的原因。”中指控股副總裁兼中指研究院西南總經理汪勇在接受中國房地產報記者采訪時指出,由於城市群發展的客觀階段,西部核心城市對於區域資源、人口仍處於強吸附階段,尚未真正形成成熟的城際產業分工與聯動,核心城市資源、人口紅利尚不足以輻射至周邊城市。

“對於非核心城市來說,房地產市場仍將主要依賴於城市內生型需求,隨著前幾年三四線城市棚改紅利的釋放,以及疫情的影響導致返鄉置業窗口期的完全錯失,西部非核心城市房地產市場麵臨著較大的調整壓力。”汪勇分析說,從近期企業投資動作中可以明顯地看到,企業對於一二線城市的關注度明顯提高,對於三四線城市的戰略布局愈發謹慎。但是,這樣的高度聚焦也帶來一定的風險,西部核心城市不斷走高的樓麵價會給將來的開發建設以及銷售帶來巨大的壓力,如何做好成本管控及品質管控,如何利用優質的服務以及人性化、科技化的產品涉及形成溢價,是需要企業重點思考的工作。