歡迎來到寧夏香蕉骚气视频污污软件房地產開發有限責任公司網站!
當前位置:行業動態

房地產企業完工標準究竟如何理解,如何界定?

信息來源:          發布日期:2020-06-24

完工是房地產企業重要的涉稅分水嶺,完工前成本是不確定的,幾乎所有的稅都是按照預交的邏輯在交,完工後整個項目將進入清算狀態。下麵嚐試著為大家分析會計處理和各個稅種中對於完工的相關理解與規定。

 一、法律上的完工

法律上的完工應當是以竣工驗收為標誌。所謂竣工驗收,是指建設工程項目竣工後,由建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督等部門,對該項目是否符合規劃設計要求以及建築施工和設備安裝質量進行全麵檢驗後,取得竣工合格資料、數據和憑證的過程。

由於政府對質量的管控要求,竣工驗收後還需要到政府職能部門進行備案。《建設工程質量管理條例》第四十九條規定:建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

因此按照這個程序,香蕉软件下载视频認為在法律上的完工應為完成竣工備案,取得竣工備案通知書之日。

二、會計上的完工

企業應在項目完工時將開發成本轉入開發產品,並在房屋交付使用時從開發產品轉入主營業務成本,完成成本的結轉工作。會計上的完工應嚴格按照法律上的完工標準,即竣工備案通知書取得。

三、增值稅的完工

增值稅沒有明確的完工概念,而代之以增值稅納稅義務發生時間的重要節點。在企業取得預售收入時,雖然納稅義務未發生,也首先應就增值稅進行預征,那麽什麽時候增值稅納稅義務發生呢?

按照財稅201636號文的規定,納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

房地產企業如何判斷應稅行為的發生呢?房屋交付是重要的關鍵節點,但關於房屋交付,實務中要關注兩個時間,一個是實際交房時間,一個是合同約定的交付時間。按照增值稅的一貫邏輯,應按照孰早原則進行判斷。比如合同約定201912月交付,實際拖到20203月交房,增值稅納稅義務也應當按照合同執行。各地稅務機關對這個問題有一些爭議,但大多數地方稅務機關都秉承了上麵的邏輯進行處置。

四、土地增值稅的完工

土地增值稅也沒有明確的完工概念,代之以強製清算條件,對於企業而言,強製清算條件最重要的是第一條:項目完成竣工驗收且銷售超過85%

這兩個條件要同時達到,竣工驗收其實就是在講完工,也就是說沒有完工土地增值稅沒法清算,85%是在講銷售,如果項目銷售比例太低,此時清算也不利於稅務機關和企業雙方。

當然,這裏的竣工驗收和香蕉骚气视频污污软件所說的竣工備案幾乎可以理解為一個時間節點,通常應在15天之內。

五、企業所得稅的完工

完工對於企業所得稅的影響是最直接,最大的,如果完工,則企業應在完工年度結轉收入和結轉成本,所得稅當年度就應當按照實際毛利計算繳納,而不再是按照預計毛利計算,這中間就可能出現巨大的涉稅風險。因此,緊盯完工標準是所得稅的一貫做法。

在國稅發(2009)年31號文中對此做了規定:企業房地產開發經營業務包括土地的開發,建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:

()開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

()開發產品已開始投入使用。

()開發產品已取得了初始產權證明。

實務中的爭議在第二點,對於這個問題,《關於房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批複》(國稅函[2009]342號)文件做了進一步說明,認為交房就屬於實際投入使用。

因此,對於企業所得稅來講,如果竣工備案在先,就以竣工備案為標準,如果交房搶先,就以交房為標準。

六、實務中的完工標準認定風險

關於完工,企業在財稅處理實務中重點把握的是兩個關係:

第一個關係是竣工驗收與交房的時間差;

第二個關係是竣工驗收與發票等相關證據的時間差。

有相當一部分企業,竣工驗收時間晚於交房時間,而發票取得時間和支付工程款時間又晚於竣工驗收時間。由此造成巨大的涉稅風險。以所得稅為例,交房即為完工,那麽交房當年即為完工年度,當年度匯算清繳就應當結轉收入、結轉成本,將預計毛利和實際毛利之間的差額(通常為正)計入當年度應納稅所得額繳納企業所得稅。但由於發票未能全部取得,未取得發票的相當一部分成本又無法得到稅務機關認可在稅前扣除,直接導致所得稅當年的多交。遇到這種情況,很多企業選擇了隱瞞,不敢按照完工要求結轉成本,結轉收入,但這又引發稅務檢查風險,確是左右為難!

實務中麵對這種情況,很多地方稅務機關並未完全按照所得稅完工標準一刀切強硬執行,正式考慮到了房地產企業的具體情況和剛才談到的兩個時間差,允許企業有一個緩衝期,但香蕉软件无限观看建議這個緩衝期通常不要超過一年。

身為房地產企業財務工作人員,要將完工的處理作為一個最重要的關鍵點來設計,尤其是盡量縮短兩個時間差對於降低完工涉稅風險意義重大。